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买房的坑80的人都在踩包括你

发布时间:2019-07-31 08:56:37

文章部分来源于大胡子说房

由购房大学整理

在北京最繁华的宇宙中心国贸,高高耸立的写字楼边上,总是会停着那些挂着“通州”、“燕郊”、“大厂”等牌子的棕色小巴车,狭窄的空间密密麻麻塞满了人,一进去就会觉得很闷,玻璃车窗上常年蒙着淡淡雾气。

虽然车内环境不是很舒适,20元一位,但这是很多不愿地铁转公交折腾,甚至可能5班地郊铁都挤不上的白领,回到燕郊睡城最好的选择。

燕郊人的生活,是很多郊区买房人的缩影。

大家都知道郊区买房不如市中心好,通勤时间长、各种不方便,但架不住一个“穷”字。

住在郊区,打开美团,最洋气的外卖可能就是兰州拉面和沙县小吃,打开附近的人,方圆几公里,没有一个人。

他们何尝不想留在市中心?楼下就是地铁商场上盖,星巴克米其林哈根达斯步行达到随便吃?谁不想地铁畅行,城市东南西北任我行?

但房价高起,将越来越多人逼出市中心,来到郊区开荒。其中有:

1、掏空6个荷包,勉勉强强,只买得起郊区的刚需;

2、因为家庭人口增加需要换大房子,二套首付高,不想忍受老破小,市中心嘈杂,退而追求远大新的改善;

3、因为市中心已经完全成熟,溢价已经释放充分,而看好郊区快速发展,房价有上升空间的投资客。

大家都知道,郊区买房一般都是沿着城市发展方向30公里半径去买更好,未来随着城市发展,片区的空白会被填平,在房价上涨中更有后劲。但只有这一条就够了?

不!郊区买房,并没有你想的那么简单。

在市中心买房,熟悉配套成熟,基本怎么挑都不会掉到坑里去,但对于不确定性极强的郊区,分分钟踩雷,KFS磨刀杀粉,一点都不奇怪!

郊区买房的坑,80%的人都在踩,包括你!

今天我们就来说说郊区买房要遵循的几大逻辑。

1、郊区向来偏好炒概念,看看房价有没有透支未来的预期

我一直都认为没有不能买的房子,只有不能买的价格,所以买郊区盘更得关心价格。

毕竟中国城市向来都是摊大饼造新城炒概念,再加上郊区各大开发商推盘抬轿打广告,所以即使你去到周围遍地是破旧农民房和厂房的郊区,售楼小姐也会眉飞色舞地说我们这里未来是东进副中心、教育城、未来科技城、大空港新城、科技小镇......

对了,还有从“娘胎”里自带的稀缺原生态山江河湖海景观哦。而事实是现在这些地方没有吸引来什么企业,公共基础设施还没有起来,很多厂房农民房都无法旧改,但是房子就敢卖到三五年后该有的价格。

例如最近备受关注的青龙湖区域,在此之前,就已经发展了18年:

2000年,政府联合企业对项目土地进行一级开发

2002年底~2003年初,项目获批,正式启动

2009年,青龙湖郊野休闲社区正式变更为青龙湖国际会都项目

……

截至目前,18年的成果仅有一座美高美酒店,并未有其他设施建成。2014年世界种子大会在该酒店举办,也并未达到吸引国际文化组织和机构入驻的目标。

现在区域最大规划利好,集中在文化会都、中央民族大学、人大附丰台,基本落地在丰台,区域一级开发商打造区域的目标是田园郊野新城。乐高乐园在房山区域。坨里组团,属于房山青龙湖的西部区域。

再结合青龙湖即将大量入市的刚需住宅看,该区域明显出现了巨大的规划不匹配问题。而且,对比雁栖湖等已经成型的会展区域,青龙湖已经错过发展机会。未来的概念很难支撑其发展。

所以,郊区买房,任凭置业顾问说得天花乱坠画大饼,你不熟悉的都一定要到周围转转,看看概念规划执行的落地情况。

只有快速推进建设的郊区才有前景,那些扯皮的,大概率以后都是要填坑,所以看房时,也要同步看看要建的写字楼、产业园、商场、学校有没有出地面并且还在持续建设。

这才是新城该有的样子▼

目前的房价对比同等级郊区,是不是被概念炒高了,有没有提前透支的风险。

2、地铁一定是必备条件

郊区买房,地铁即使上升到第一重要位置,都不稀奇。

在市中心买房,地铁不是必需品,毕竟除了地铁,还有汽车、公交车代步,而到了郊区,地铁就是这个片区的生命线,串联起与主城区的通勤。

一般来说,睡城比卫星城更需要地铁,睡城的客群多为需要去到主城区工作的刚需,地铁是他们买房最关键的要素,而卫星城多属于短途通勤,尚且还可以接受没有地铁,但最好也是要有。

其中,与主城区CBD地铁线相连,无需频繁的换乘的地铁物业,以后一定会是片区内的房价高峰,例如已有的连接广州珠江新城所在的5号线的13号线、未来连接光明和深圳湾的13号线、连接坪山和岗厦的14号线。

这些与主城区地铁相连的地铁沿线,未来就会兴起一座座睡城。

在交通不便的郊区,只有地铁才能快速地聚集起片区内的人流、资金流、信息流,集工作、商业、文化、教育、居住于一体,让整个片区活跃起来。

还是看看青龙湖,按照地铁规划图,这个区域将在可以看得见的10年内,没有地铁,靠近都没有。就这点来看,即便在五环边,都不如六环外的大型区域。

3、看看片区的城市界面如何

郊区虽然都是新开发的区域,但也有分三六九等,有的郊区现在遍地是破旧的农民房厂房,拆迁无望,周围人群杂乱,有的甚至是方圆几里毫无人烟。

有的郊区是规划高大上的新城,规划了大体量的商业,不仅有小区内的街铺,甚至还吸引了万达广场入驻,多个写字楼塔吊在同时开工,周围还有多个大开发商在建,片区地价更是连续攀升,甚至拍出了地王,那么这样的郊区,以后就会有前景。

例如二十年前的望京,谁能想到它会成为“第二个CBD"和”第二个中关村“呢?要知道当时政府重点扶持的新区,亦庄是排在望京前头的。

望京的地理位置就是一个很大的优势,位于北京城市边缘,便于承接北京城市资源,又得益于首都国际机场带来的外企红利。

外企落地的同时,望京正是新楼盘大量开发之时,吸引了大量年轻人,这就储备了人才资源。

等到外企黄金十年后,新兴的互联就顺势落在了望京。

一则是因为外企打下的基础——完善的基础配套+大量优质年轻人,再则是距离中关村等互联中心并不远,望京就成为了互联企业落地的肥沃土壤。

4、尽量选大开发商

在市中心买房,小区外边各种配套成熟、怎么样都不会抓瞎

买房的坑80的人都在踩包括你

,但是在一张白纸的郊区,真的就像去开荒,更别说什么教育商业配套了。

所以在郊区买房,可别被漂亮的售楼部和样板间弄得头脑冲动刷卡,多关心一下去哪里买菜,孩子去哪里上学。

很多郊区盘的商业都是死掉的状态,可能都交付好几期了,商铺愣是开不起来。而唯有大开发商才有足够的资金实力把整个片区运营起来。

像万科的郊区盘,一般都可以配套“万科里”商业,然后引入超市、KFC、麦当劳、奈雪的茶,华润的郊区盘也一样,把华润万家带入社区,甚至都有西西弗书店。

而唯有大开发商才能去引入名校分校来提升整个片区的教育水平,不至于让你的小孩去上村小。

往最坏的说,买了大开发商的房子,维权都投诉有门,毕竟他们都是比较要脸的。而小开发商都自身难保了,哪里有余力去整改?

所以,郊区买房一定要抱紧大开发商的大腿,一定。

总结

其实,郊区买房大多是年轻人在资金不足的一种过渡,而随着越来越多人来到这里,周围人气渐渐起来。

曾经你看不上的郊区,城市建设变得越来越好,房价也跟着水涨船高,也渐渐完成了转变为市区的逆袭,甚至成为城市未来重点推进的核心区,就像之前提到的望京、杭州的钱江新城、南京的江北、苏州的金鸡湖、长沙的梅溪湖...

这些郊区的逆袭,更多是因为当初在城市里只有这个新城,没有其他竞品,而现在是遍地“造新城”,这样的逆袭,未来还会继续上演,只是你要擦亮眼睛,挑个最有潜力的。

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