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樓市利好頻出成交活躍北上廣深擔綱樓市反彈

发布时间:2019-11-09 02:50:12

楼市利好频出成交活跃 北上广深担纲楼市反弹主力军

政策持续放松,无疑是楼市企稳回升的最大助力今年以来央行连续降准、降息,再加上公积金新政出台,楼市成交明显回暖机构统计数据显示,4月全国主要城市新建商品住宅的成交量出现了环比、同比双增长,其中一线城市的增幅最为明显分析人士认为,从过去的经验看,政策步入宽松周期后,楼市回暖的力度将加大,但不同城市之间的分化可能加剧其中,一线城市预计会成为市场量价反弹的 主力军 ,二三线城市仍需面对去库存压力

政策有望持续宽松

5月10日,央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率购房者称其为 最好的母亲节礼物 对于资金链偏紧的房地产企业来说,降息无疑会降低融资成本,改善资金基本面状况中国指数研究院分析指出,去年11月以来,央行已多次降准降息,宽松政策释放的流动性应已传导至房地产行业从加权平均贷款利率中也可以看出,一般贷款加权平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%,房地产企业融资成本有所降低

就房地产调控政策而言,今年以来利好频出3月30日,央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,宣布将二套房首付比例降至四成,对于使用公积金购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%

在上述 330新政 出台后,各地即进入地方细则落地的高峰期先后有浙江、辽宁、上海、江苏等地出台新的公积金政策,且 330新政 出台后不到一个月,北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整了已有的公积金政策

五一 小长假前夕,广东佛山宣布,自5月1日起全面放开限购:不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查这意味着佛山为期4年的住房限购结束,佛山也成为广东省内第一个全面放开住房限购的城市

分析人士指出,从去年四季度以来的政策调整力度和持续性来看,楼市目前已经迎来了政策宽松周期,二季度楼市反弹力度或继续加大

一线城市成交活跃

央行再度降息,无疑会提振楼市成交, 330新政 出台后的市场表现已经显露出回暖迹象

从开发商角度看,推盘热情极大提高以深圳为例,中原地产监测显示,4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推,供应3916套共40万平方米住宅,尤其是4月最后一周,11个项目集中入市,使得新房市场气氛迅速回暖4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转,半数项目开盘销售率都在九成以上,开盘即 日光 的项目更是达到6个

日光盘 更为频繁的出现,折射出楼市成交的活跃易居地产研究院监测数据显示,2015年4月份,30个典型城市新建商品住宅成交面积为1657万平方米,环比增长15.1%,同比增长30.8%该机构指出,2015年月份房企推盘力度有所减弱,市场成交量随之下滑3月份,房企推盘力度有所加大,购房者入市节奏也开始加快,这使得成交量得以上升4月份 330新政 效应凸显,市场成交同比增长三成在30个城市中,有19个城市的成交量出现了环比增长态势同时,与往年同期相比,今年4月份成交是近5年来最好水平

分不同城市来看,上述机构的统计显示,4月份30个典型城市成交同比增幅曲线的走势大体一致,均出现了上升,但一线城市的上升幅度最为明显据统计,4月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为341万平方米,环比增长36.4%,同比增长59.2%该机构分析称,月份,一线城市房企的推盘力度加大,购房者入市节奏加快,市场成交量出现上升符合预期北上广深四个城市环比增幅分别为49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%,同比增幅分别为70.7%、63.3%、49.6%和45.5%

相比之下,4月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为1045万平方米,环比增长12.4%,同比增长25.0%;11个三线城市新建商品住宅成交面积为270万平方米,环比增长4.3%,同比增长25.5%

价格方面,来自中国指数研究院的监测显示,4月十大城市住宅均价为18961元/平方米,环比上涨0.12%具体来看,十大城市中深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市房价环比上涨,上涨城市个数较上月增加4个其中,深圳上涨1.09%,居首位,四大一线城市中,仅广州出现下跌,但跌幅在1%以内

分析人士认为, 330新政 对公积金政策作出调整后,央行近期又降准、降息,激发了市场热情随着政策影响不断显现,开发商推盘和购房者入市的积极性得以提高,使得楼市成交量和价格均出现不同程度的反弹

市场回暖大势所趋

随着政策进入宽松周期,整体看,楼市在二季度继续回暖已是大势所趋

中国指数研究院认为,2015年二季度在季节性因素及货币政策利好影响下,房地产业有望企稳回升,商品住宅销售面积环比增速将显着加大,整体库存状况有望得到改善;二季度房企加大推盘力度也将促使市场新上市面积环比显着回升

易居地产研究院报告指出,目前购房者入市节奏在加快,这与市场预期的转变有关受此影响,5月份市场成交量有望继续攀升其直接效应是,房价反弹具备更扎实的基础尤其对于部分一二线城市而言,二季度市场成交反弹力度将更大,部分区域房价止跌反弹的节奏会加快

国海证券研报认为,目前地产成交已进入季节性回暖通道,重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速回暖态势此前处于观望的需求有望在降息促进下加快入市步伐,配合开发商加大推盘力度,市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏将是大概率事件

但由于不同城市之间的待消化库存存在差异,区域楼市走势分化也将加剧根据易居地产研究院的统计,截至3月,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3600、18714和4250万平方米,同期一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.4、15.7和20.5个月,库存压力大小不言自明

国海证券研报也指出,库存方面,重点城市住宅可售面积仍处于高位,去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现,所以仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的判断价格方面,近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨,土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场青睐,一线城市房价将率先进入上行通道,而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态,整体价格上涨动力不足

分析人士认为,目前看,由于库存压力大于一线城市,二三线城市未来仍将以消化库存为主就成交量和价格而言,一线城市将成为楼市反弹的 主力军 徐学成

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